Immobilienpreis-Kalkulator für Gelsenkirchen vorgestellt

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sieht sich oft mit einem undurchsichtigen Kostengeflecht konfrontiert. In dieses Dickicht möchte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen nun Licht bringen.

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sieht sich oft mit einem undurchsichtigen Kostengeflecht konfrontiert: Was ist die Immobilie wirklich wert? In dieses Dickicht möchte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen nun Licht bringen. Dazu hat er erstmalig für das Jahr 2022 Immobilienrichtwerte beschlossen. Ab sofort können Gelsenkirchener Bürgerinnen und Bürger und alle Interessierten den kostenlosen amtlichen Preiskalkulator des örtlichen Gutachterausschusses nutzen.

Immobilien-Kalkulator berechnet Durchschnittspreis aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen

„Im Gegensatz zu vielen Internetportalen berechnet der Kalkulator den Durchschnittspreis einer Eigentumswohnung oder den Preis von Ein- und Zweifamilienhäusern aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen in der unmittelbaren Nachbarschaft und nicht aus Schätzungen und Angebotspreisen“, betont Christoph Warmbrunn, der Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses mit Sitz im Rathaus Buer. Nutzerinnen und Nutzer können über das gemeinsame Internetportal der Gutachterausschüsse in NRW www.boris.nrw.de den Immobilienpreiskalkulator aufrufen und dort wertrelevante Informationen zum jeweiligen Objekt eingeben.

Die Handhabung sei einfach: Nach der Adresseingabe der Wahl-Immobilie können im Online-Formular das Jahr und der Teilmarkt ausgewählt werden. Anschließend werden weitere Informationen wie Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung abgefragt. In einem PDF-Dokument werden anhand dieser Parameter alle Informationen zusammengefasst und als Download zur Verfügung gestellt. Der ermittelte Wert ersetzt dabei kein amtliches Wertgutachten, bietet aber eine zuverlässige Methode, um eine realistische Größenordnung zu erhalten.

Neutrales Gremium – von der Bezirksregierung bestellt

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein unabhängiges, neutrales Gremium, dessen 20 Mitglieder von der Bezirksregierung für jeweils fünf Jahre bestellt werden. Dem Ausschuss gehören fachkundige Mitglieder aus den Bereichen Architektur, Vermessung und Immobilienbewertung an. Während kommerziell ausgerichtete Immobilienbewertungsportale oft mit Schätzwerten arbeiten, liegen dem Internetportal der Gutachterausschüsse die tatsächlichen Kaufs- und Verkaufswerte zu Grunde. Dabei lassen sich auch aktuelle Trends erkennen: „Der Grundstücksmarkt in Gelsenkirchen war bis Oktober 2022 von regelrechten Rekordwerten geprägt, was Umsätze und die Preisentwicklung angeht“, erklärt Carsten Müller, der Vorsitzende des Gutachterausschusses.

So gab es den Angaben zufolge bei der klassischen Doppelhaushälfte mit 120 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 400-Quadratmeter-Grundstück seit 2017 bis zum Sommer 2022 im Schnitt eine Preissteigerung von rund 59 Prozent, für eine durchschnittliche Eigentumswohnung mussten Käuferinnen und Käufer 2022 im Schnitt sogar 62 Prozent mehr einkalkulieren als im Jahr 2017. Der Gesamtgeldumsatz belief sich 2022 im Stadtgebiet auf 566 Millionen Euro. Dabei wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 2.474 Grundstückskaufverträge durch die Notare übersandt, das waren 46 mehr als im Vorjahr.

Die Preisentwicklung im Blick

Insgesamt wurden laut Stadt Gelsenkirchen 2022 genau 55 Bauplätze für individuellen Wohnungsbau veräußert, 2021 hatten lediglich 35 Bauplätze dieser Art den Besitzer oder die Besitzerin gewechselt. 1.140 mal wurde im vergangenen Jahr Wohnungseigentum verkauft, hierbei wurde ein Umsatz von 113 Millionen Euro generiert. 381 Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten 2022 ihren Besitzer oder die Besitzerin, der Gesamtumsatz der Verkäufe belief sich auf 118 Millionen Euro. Inzwischen ist auch das neue Baugebiet am Glückaufpark Hassel vollständig vermarktet. Hier wurden rund 30 Bauplätze verkauft, der Kaufpreis lag dabei bei rund 315 €/m². Am Stadtteilpark wird ab jetzt gebaut, mit der Fertigstellung der Bebauung wird bis Ende 2026 gerechnet.

Für die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarktes stehen die Zeichen derweil deutlich auf Veränderung: „Seit November 2022 verzeichnen wir einen massiven Einbruch bei der Zahl der eingegangenen Kaufverträge. Das letzte Quartal 2022 war das schwächste Umsatzquartal seit vielen Jahren. Dieser Trend setzt sich übrigens auch in den ersten beiden Monaten des laufenden Jahres fort – die Umsätze haben sich nahezu halbiert“, weiß Müller zu berichten. Die aktuelle Zinsentwicklung und die Auswirkungen der Inflation machen es Kaufwilligen schwer, ihren Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen. Ein großes „Abwarten“ auf dem Immobilienmarkt ist die Folge.

Kaufpreise bislang nicht auf breiter Front gesunken

Die Kaufpreise seien aber bislang nicht auf breiter Front gesunken. „Verkaufswillige, die mit dem Verkauf ihrer Immobilie nun deutlich weniger Gewinn erzielen können, haben die neue Situation scheinbar noch nicht akzeptiert“, bilanziert Christoph Warmbrunn. Das neue, kostenlos nutzbare Immobilienbewertungsportal www.boris.nrw.de könne künftig dazu beitragen, den aktuellen Grundstücks- und Immobilienwert realistisch einzuschätzen.